Gutachten über den Wiederaufbauwert einer denkmalgeschützten Immobilie
Verkehrswert vs. Wiederaufbauwert
Mich erreichen oftmals Anfragen, die im weitesten Sinn auch die Immobilienbewertung betreffen, aber nicht in den Kontext eines Verkehrswertgutachtens passen. So lautete die Fragestellung kürzlich, ob ich auch Wertgutachten/Kurzgutachten zur Ermittlung des Wiederaufbauwertes einer denkmalgeschützten Immobilie anbiete. Das Gutachten wurde für eine Gebäudeversicherung zum Wiederaufbauwert der Immobilie benötigt.
Ich konnte an dieser Stelle nicht weiterhelfen, da meine Expertise in der Erstellung von Verkehrswertgutachten liegt und nicht die Ermittlung des Wiederaufbauwertes für eine denkmalgeschützte Liegenschaft umfasst. Dazu verfüge ich nicht über die erforderlichen spezifischen Fachkenntnisse und Daten.
Aber die Anfrage hat mich neugierig gemacht, da mir diese Art von Gutachten bislang nicht begegnet sind. Somit habe ich ein wenig recherchiert. Nachfolgend das Ergebnis meiner Recherche.
Definition und Zweck
Ein Gutachten über den Wiederaufbauwert einer denkmalgeschützten Immobilie ist ein detailliertes Sachverständigengutachten, das die Kosten ermittelt, die für den originalgetreuen Wiederaufbau eines denkmalgeschützten Gebäudes nach einem Totalschaden (z.B. durch Brand oder Naturkatastrophe) erforderlich wären.
Besonderheiten bei denkmalgeschützten Immobilien
- Die Wiederherstellung muss den strengen Vorgaben der Denkmalschutzbehörde entsprechen, was oft den Einsatz historischer Materialien und traditioneller Handwerkstechniken erfordert.
- Die Kosten für den Wiederaufbau sind meist deutlich höher als bei modernen Gebäuden, da spezielle Restaurierungsmaßnahmen, seltene Materialien und aufwendige Bauweisen berücksichtigt werden müssen.
- Das Gutachten berücksichtigt den aktuellen Zustand, die Ausstattung, die Bausubstanz und die individuellen Besonderheiten der Immobilie.
Zielgruppen und Nutzen
- Das Gutachten dient als Grundlage für die richtige Versicherungssumme, damit im Schadensfall eine vollständige und denkmalgerechte Wiederherstellung finanziert werden kann.
- Es ist auch für Eigentümer, Investoren und Versicherungen relevant, um den finanziellen Aufwand realistisch einzuschätzen und Deckungslücken zu vermeiden.
Ablauf der Gutachtenerstellung
- Ein qualifizierter Sachverständiger prüft Bausubstanz, Ausstattungsniveau und alle denkmalrelevanten Besonderheiten.
- Es erfolgt eine Berechnung der Wiederherstellungskosten auf Basis aktueller Marktpreise und den Anforderungen des Denkmalschutzes.
- Das Ergebnis ist ein detailliertes Wertgutachten, das als Nachweis gegenüber Versicherungen und Behörden dient.
Was ist der Unterschied zu einem Verkehrswertgutachten?
Das Wiederaufbauwert-Gutachten beziffert die Kosten für den Wiederaufbau nach Zerstörung, während das Verkehrswertgutachten den am Markt erzielbaren Preis der Immobilie bestimmt. Beide Gutachten dienen unterschiedlichen Zwecken und beruhen auf verschiedenen Bewertungsmaßstäben.
| Gutachten-Typ | Zweck und Inhalt | Anwendung |
| Wiederaufbauwert-Gutachten | Ermittelt die Kosten für den vollständigen, originalgetreuen Wiederaufbau einer Immobilie, meist für Versicherungszwecke. Berücksichtigt werden aktuelle Baupreise, Denkmalschutzauflagen und spezielle Bauweisen. | Dient zur Festlegung der Versicherungssumme, damit im Schadensfall die Wiederherstellung finanziert werden kann. |
| Verkehrswertgutachten | Ermittelt den aktuellen Marktwert („Verkehrswert“) einer Immobilie zum Stichtag. Bewertet werden Lage, Zustand, Ausstattung und rechtliche Gegebenheiten. | Wird für Verkauf, Erbschaft, Scheidung, steuerliche Zwecke oder gerichtliche Auseinandersetzungen benötigt. |
Mein Fazit:
Ein Gutachten über den Wiederaufbauwert ist für denkmalgeschützte Immobilien unerlässlich, da es die besonderen (und oft deutlich höheren) Kosten für eine denkmalgerechte Wiederherstellung umfassend und nachvollziehbar dokumentiert. Somit dient es als Grundlage für die richtige Versicherungssumme, um im Schadensfall eine vollständige und denkmalgerechte Wiederherstellung finanzieren zu können.
Es unterscheidet sich inhaltlich also deutlich von einem Verkerhswertgutachten, in dem der Fokus auf der Feststellung des Immobilienwertes zu einem Stichtag liegt. Es ist ein Spezialfall der Immobilienbewertung, der den Einsatz eines hierauf spezialisierten Sachverständigen erfordert.
Apropos
Kommt Ihnen das Titelbild bekannt vor? Gut aufgepasst! Das schöne Gebäude tauchte bereits in meinem Beitrag 'Alexisbad' auf. Es zeigt das ehemalige Erholungsheim der Deutschen Reichsbahn, das sich in Alexisbad befindet, einem Ortsteil der Stadt Harzgerode im Landkreis Harz in Sachsen-Anhalt.
Aktuelle Entwicklung: Stand August 2024 wurde das Gebäude von Morada (MORADA HOTELS & RESORTS – einem Unternehmensbereich der SKAN-TOURS Touristik International GmbH) gekauft. Vielleicht wird dem schönen Objekt ja wieder ein neues Leben eingehaucht.
Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 |
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